Colaboración público-privada y vivienda

por Julio González García | Oct 2, 2025

Al parecer, un comité de la Cámara de Representantes de EEUU se ha pronunciado a favor de apoyar los esfuerzos del secretario de Estado para alcanzar un compromiso diplomático entre Marruecos y España sobre el futuro de Ceuta y Melilla. Lo de menos es saber qué es exactamente lo que está haciendo ese sujeto. Lo realmente preocupante es que estamos en la antesala de un grave problema, aumentado por la prometida venganza de EEUU por la actitud de España con ocasión de la actual guerra del golfo Pérsico.
Forzoso es comenzar por aceptar que la relación con el reino alauita es aparentemente correcta, pero está plagada de tumores, históricos y presentes, por más que el observador quiera y deba apartar todos los apriorismos negativos que entran en el análisis, pero la realidad es la que es y no ofrece motivos para el optimismo. Hay un primer punto que es obligado destacar: aun aceptando que Trump es un tipejo indeseable, es un grave error buscar el enfrentamiento con él, y, de paso, con USA, con el objetivo prioritario de presentarse ante la izquierda española – y Europea, según delira Sánchez - como máximo adalid del pensamiento progresista y de la gallardía ante el imperialismo belicista.
Las consecuencias son fácilmente previsibles, y ahí tenemos la amenaza de supresión de las bases norteamericanas en España, cosa que la progresía de salón, y algunos más de los socios de Sánchez, consideran una gran noticia, sin reparar en que el gran beneficiado puede ser Marruecos, a cuyo territorio pueden ir a parar las bases con todo lo que eso comporta, lo cual no se limita a la pérdida de unos “inquilinos”, sino que va mucho más allá, alterando gravemente la defensa de los intereses españoles.
Pero Sánchez, agobiado por las encuestas desfavorables, tenía que buscar en el baúl recursos propagandísticos y uno era el del “no a la guerra”, que irá acompañado, de aquí a las elecciones generales, del grito “OTAN no, bases fuera”, que estuvo en boga a comienzos de los 80. La probada frivolidad del actual PSOE y su jefe no detendrá el dislate, pues ningún precio para España es demasiado alto si se trata de los intereses electorales inmediatos.
Me he referido a uno más de los disparates sanchistas, pero el tema de estas notas es la relación con Marruecos. Para la mayoría de los españoles (datos del Real Instituto Elcano) Marruecos es la más grave amenaza exterior de España, muy por encima de Rusia que, en su caso, es un problema que España comparte con toda Europa en tanto que el marroquí es estrictamente español, y si la detección de la opinión se centra en Ceuta o Melilla o, incluso, en Canarias, el nivel de preocupación es mucho mayor.
A la gravedad estratégica de buscar el enfrentamiento con USA ( y con Israel) se suma la baja reacción ante hechos ya acaecidos, como han sido las invasiones incontroladas de inmigrantes ayudados por la Administración marroquí, los apresamientos injustificados de pesqueros españoles, la falta de respeto a las aguas territoriales españolas (determinadas por las Islas Canarias), y la frecuencia con la que diferentes voceros marroquíes se jactan de que el crecimiento demográfico de sus nacionales en España es un arma cargada de futuro, crecimiento que, además, sufraga en buena parte el sistema de seguridad social español.
Mientras que eso sucede, Marruecos anuncia sus proyectos de hacerse con las riquezas que atesora el suelo marino en las aguas cercanas a las Canarias y al Sahara Occidental, al que España ha abandonado a su suerte, indiferente a los intereses de sus habitantes, muchos de los cuales son, además, españoles. La tesis marroquí de que las grandes riquezas minerales que se encuentran en esas aguas le “pertenecen”, pretensión que carece de base tanto geográfica como histórica, es vista con mucha comprensión por USA, que, por supuesto, confía en beneficiarse antes o después de las políticas marroquíes de hechos consumados.
Entre tanto, España se limita a protestar, pero sin dar paso alguno en defensa de sus derechos, ya sea por temor al enfrentamiento abierto con Marruecos, ya por no contrariar al Gran Hermano yanqui, al que, paralelamente, Sánchez se permite chulear de cara a la galería, a la vez que su Gobierno, por boca del impresentable Ministro de Asuntos Exteriores, aumenta la marca de sandeces históricas asegurando que no hay ninguna razón para temer consecuencias negativas derivadas de las prohibiciones de uso de las bases de Rota y Morón. Para troncharse de risa.
Da vértigo la facilidad con la que España parece olvidar cómo las gasta Marruecos, y no por su gallardía bélica, sino por su habilidad para aprovechar los malos momentos hispanos. Hay que recordar la marcha verde sobre el Sahara Occidental durante la agonía de Franco, y el idilio de la administración Trump con Rabat es otro escenario malo para España, si, además, se combina con nuestro actual panorama político. Decir que Marruecos podría intentar apoderarse de un zarpazo de Ceuta o Melilla (por supuesto, con la abierta ayuda de USA) suena a idea fantasiosa carente de base, pero es grave imprudencia no querer contemplar esa posibilidad.
La tolerancia con las exigencias marroquíes alcanzó uno de sus puntos culminantes con la escandalosa decisión de reconocer la soberanía de Marruecos sobre el Sahara Occidental, con lo que España traicionaba definitivamente a los que en su momento fueron españoles. Sin que antes hubiera un debate en las Cortes, como sería lo adecuado en tema de esa importancia, Sánchez decidió en abril de 2022 dar la razón a Marruecos en el conflicto del Sahara Occidental, aceptando expresamente que la mejor solución sería la de dotar a aquel territorio de un estatuto de autonomía dentro del reino alauita, zanjando definitivamente la obligación de respetar las resoluciones de Naciones Unidas, que en modo alguno comportaban la integración directa en Marruecos.
Las consecuencias no se harían esperar, comenzando por poner al borde de la ruptura las relaciones con Argelia, dislate mayúsculo por muchos motivos, y entre ellos no es el menor el de la dependencia energética de España, necesitada del gas argelino. La torpeza estratégica y diplomática ha dado lugar a que España dependa ahora del gas que le vende EEUU, que además es peor y más caro que el argelino, según dicen los que saben de estas cosas, además de que, conociendo los cambios de humor de Trump, es altamente peligroso confiar en un suministrador que en cualquier momento puede decidir cerrar el grifo.

En otro plano se sitúan las relaciones humanas. Si comenzamos por los datos peores es obligado recordar que entre la población extranjera de las prisiones españolas el porcentaje mayor corresponde a marroquíes, es un mero hecho estadístico, pero puede ser valorado cuando se trata de la integración, pero el tema es, según creo, más grave:
Antes me he referido a la cuestión demográfica, y la abierta invocación que desde Marruecos se hace a la fuerza que suponen los vientres de las mujeres marroquíes inmigrantes, que traen sin cesar nuevos habitantes a España, país al que muchos de ellos nunca tendrán como propio, aunque haya crecientes excepciones que es obligado reconocer. En paralelo, las tasas de natalidad propias no paran de descender. Se trata de una “invasión lenta pero inexorable”, que se conjuga con la nula voluntad de integración de una gran mayoría de los marroquíes, que propenden a relacionarse exclusivamente entre ellos. Se dice, y algo de cierto hay en ello, que España no podría prescindir de la mano de obra extranjera en general y, en particular, marroquí, pero eso no es razón suficiente para no exigir comportamientos más respetuosos con España en tanto que país de acogida.
El tema de la integración ha tenido recientemente un importante momento crítico, provocado por la decisión del alcalde de Lérida de prohibir el velo integral (el burka y el niqab) en los espacios públicos. Su argumento es sencillo y, en mi opinión, contundente: es necesaria esa prohibición para la defensa de los derechos fundamentales de las mujeres. Las reacciones no se han hecho esperar, comenzando por el propio PSOE, Partido al que, vía PSC, pertenece el alcalde, y, por supuesto, una legión de progres de diferentes pelajes que se han lanzado a la defensa de la libertad de cultos y costumbres. No ha faltado tampoco quien ha acusado a la medida de “discriminatoria y racista”. ¡Cuánta necedad!
Esas reacciones ponen de manifiesto algo mucho más grave, como es la subestimación de lo que es el islamismo radical y lo que puede suponer, error imperdonable, especialmente si se tienen presentes episodios trágicos como los atentados de Atocha o los de las Ramblas de Barcelona. Pero según los defensores de la posición “respetuosa” con la singularidad islámica, una prohibición de esa clase interfiere la libertad de las mujeres musulmanas que decidan ocultar su rostro.
Ese problema se vivió hace años en Francia, donde la población musulmana es mucho más numerosa que en España, dando lugar a grades controversias, que no impidieron que en 2004 se prohibieran los signos religiosos ostensibles en la escuela pública. Unos años después, en 2010, se prohibió el burka con un argumento también simple y tajante: no se puede permitir que nadie circule por las calles enmascarado. La reacción de rechazo del islamismo fue la esperable, poniendo de manifiesto algo que a fuer de evidente no es valorado: las democracias occidentales son laicas, mientras que los Estados islámicos no lo son, y esa diferencia de partida explica la incapacidad islámica para comprender (y respetar) el modo de vida de los países libres.
Ese razonamiento, perfectamente trasportable a España, y va más allá de la cuestión de la supuesta “libertad de elección” de las mujeres (sin entrar en que esa libertad es indemostrable, siendo, en cambio, seguro el ambiente de control y presión en el que viven las musulmanas). Es absurdo invocar las libertades individuales, sin antes pararse a contemplar la cantidad de violencia contra las mujeres que entraña la imposición de vestimentas.
Haríamos bien los españoles en no olvidar que el islamismo (del que participan muchos marroquíes) pretende que sus propias leyes sean respetadas en Estados de Derecho en los que rigen otras, y para lograr ese objetivo no ha dudado en hacer correr la sangre, en España y en otros Estados europeos.
He comenzado hablando de la difícil relación con Marruecos y termino extendiendo el tema a la presencia del islamismo en nuestro país y en nuestra vida cotidiana. El riesgo de violencia existe y ojalá nunca pase de ser solo un riesgo, igual que sucede con el peligro de un indeseable conflicto bélico con Marruecos, que debe evitarse a toda costa, pero sin arrodillar a España.

Planteamiento

La vivienda constituye uno de los problemas esenciales de la ciudadanía en este momento. El último barómetro del Centro de Investigaciones Sociológicas (julio del 2025) lo coloca como el principal problema que existe actualmente en España y el segundo de los que afecta más directamente.

En los últimos tiempos, ha habido factores que han ampliado estas dificultades: por un lado, la reducción de la oferta de pisos, motivada, entre otras causas, por el incremento de los pisos turísticos y de las modalidades de deducciones fiscales y de permisos de residencia para extranjeros lo que ha creado una especie de burbuja. A ello se añaden, las consecuencias de la presencia de grandes tenedores, fondos en su mayoría, con una capacidad de condicionar el precio de la vivienda. 

En segundo lugar, nos encontramos con una deficiente articulación y desarrollo de las políticas públicas de viviendas que recaen, esencialmente, en las Comunidades autónomas. Carencias que se quieren justificar por los problemas presupuestarios. 

En tercer lugar, como acabo de indicar, los problemas presupuestarios. Conviene recordar algunos datos: la presión fiscal en España sigue siendo un 10% más baja que la media de la eurozona. De acuerdo con los datos de Eurostat, estamos en el 37% del PIB, mientras la Eurozona está en el 40,6%. Todas las grandes economías están por encima nuestro: Alemania en el 40,3%; Francia en el 45,6%, Italia en el 41,7%. A ello se añade el hecho de que España no está en buen lugar en la relación entre recaudación fiscal y PIB, fruto de la reducida administración tributaria.

Todos estos países tienen, además, una tradición de gasto público muy superior a la nuestra. En este sentido, estamos en un 45,4% del PIB, mientras Alemania tiene el 48,4%; Francia el 57%, Italia el 53%. Todos ellos con un PIB superior, con lo que la inversión pública es mayor. Y no podemos olvidar que, frente a otras inversiones y políticas públicas, la de vivienda constituye uno de los elementos cuantitativamente menores del gasto público.

Las políticas de vivienda que ha habido en nuestro país no han estado dirigidas al mantenimiento de la vivienda pública. La eliminación del control público a la venta de pisos y la falta de supervisión de las viviendas en alquiler se tradujeron en una desaparición de la vivienda pública en alquiler. A ello han de añadirse las deficientes enajenaciones de promociones públicas, como la que hubo en la EMVS de Madrid, de más de 1800 viviendas en condiciones bastante irregulares.

 

Todo lo anterior provoca una reacción de presión social que es materialización de la doctrina del shock; que conduce a lo que se ha denominado capitalismo del desastre: por un lado, angustia social de la ciudadanía que tiene grandes dificultades en el acceso a la vivienda en la que pueda desarrollar un proyecto vital y por el otro, angustia de (algunas) Administraciones públicas cuando ven que se está transformando en el gran problema social.

Y aquí surge como panacea la colaboración público-privada. 

 

¿La colaboración público-privada al rescate?

 

No es la primera vez, ni será la última, en donde la colaboración público-privada (CPP, en adelante) se considera el mecanismo para resolver un grave problema público.

Y los resultados muestran que la CPP es una solución compleja, muy compleja, jurídica y económicamente. La historia de muchos CPP en España ha sido desastrosa. Y no se pueden olvidar los riesgos que se generan ya que hace falta una Administración Pública que sea capaz de llevarla a la práctica.

Cuando afrontamos un CPP hay que analizar, al menos, tres elementos: 

 

  1. Configurar una relación jurídica adecuada, que una a los dos socios, públicos y privados con adecuados repartos de riesgo. En el caso de la vivienda, es más complejo, ya que la relación es un trío que añade a los socios en la construcción al la persona usuaria con el objetivo de acceder a una vivienda de calidad.
  2. La articulación de mecanismos que garanticen un control público de las condiciones con las pondrán las viviendas a disposición de los inquilinos. Un control público que debe afectar, al menos, a los registros de solicitantes, a la valoración de sus requisitos, a la revisión de la obra, a la entrega de las viviendas, a la articulación de los contratos de uso de las viviendas y a su mantenimiento.
  3. Todo ello con un presupuesto esencial: que haya un buen plan económico-financiero, del cual los elementos anteriores son parte esencial.

De los tres elementos, el más complejo es el último. No podemos olvidar que el plan económico-financiero de un CPP en vivienda (y especialmente en alquiler) tiene una serie de elementos que complican el proceso: 

  • Las obras tienen un plazo de amortización largo en el tiempo, que se dilata en las modalidades en alquiler.
  • Hay que asumir los gastos de mantenimiento de los inmuebles; 
  • Hay que adaptarlos a las nuevas exigencias legales y sociales;
  • En alguna modalidad de CPP hay que entregarlos en adecuadas condiciones a la Administración cuando se termina el periodo del contrato. 
  • Y, además, el promotor quiere ganar dinero.

Expuesto de forma sintética, el plan financiero no es sencillo y resulta oneroso. Todo lo cual se incrementa con el hecho de que el arrendamiento de viviendas (que es el objetivo actual) permite una recuperación de la inversión más lenta, lo que puede dificultar el encontrar promotores inmobiliarios adecuados, ya que ven cómo hay otras modalidades de construcción, que aparentan ser más rentables.

Ley de vivienda y colaboración público-privada 

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (LV, en adelante) recoge reiteradamente la CPP como vehículo para la mejora del acceso a la vivienda. Concretamente, lo contempla como principio del gasto público en materia de vivienda, como mecanismo de gestión del sistema de interés general de vivienda, como forma para la articulación de los planes de vivienda y para la ejecución del fondo de vivienda asequible.

La ley no indica, sin embargo, las formas de CPP que podrán dar lugar a estas actuaciones, algo que entra dentro de la lógica de estos contratos complejos, aunque, en este caso, incorpora los objetivos que han de cumplirse con las CPP. En todo caso, hay que tener en cuenta que, la CPP es un concepto genérico dentro del que caben muchas relaciones jurídicas concretas.

Dentro de los fines de la política de vivienda, el artículo 2 de la LV recoge “el lograr la máxima eficiencia en la gestión de los recursos disponibles para favorecer el acceso a una vivienda digna y adecuada, fomentando, en su caso, las fórmulas de colaboración público-privada”. Por tanto, establece una conexión directa entre la CPP y la eficiencia en el gasto público para articular actuaciones en materia de vivienda. 

Conexión directa que obliga a que se realice un análisis de las ventajas económicas que se obtendrán mediante cada CPP. Eficiencia no es sólo reducir el impacto en deuda y déficit público, ya que, si nos quedamos ahí, será un juego de contabilidad de diseño cuyos nocivos efectos ya conocemos. Supone que, dentro del plan económico-financiero, ha de efectuarse un análisis comparativo de los diversos tipos de CPP y de las restantes modalidades de gestión.

A partir de aquí, se habrían de adaptar las fórmulas jurídicas generales de las CPP al proyecto concreto: ya sean concesiones de obra pública, concesiones demaniales, derechos de superficie, mecanismos institucionales… cuya aplicabilidad será la consecuencia de este estudio transversal al que antes se ha hecho referencia. Trabajando conjuntamente todos los departamentos públicos afectados. 

Los habitantes de la vivienda como elemento central de la regulación

 La configuración de las fórmulas de CPP en vivienda debe tener presente cuál es la persona más importante de la relación: la persona usuaria de la vivienda.

 

Por ello, el CPP ha de incluir todas aquellas medidas que sean necesarias para garantizar un acceso adecuado a la vivienda, teniendo presente que el sector público es el promotor. Al menos, debería contemplar:

  • Las condiciones de acceso a la vivienda; a través de los procedimientos que garanticen la igualdad de oportunidades. Unos procedimientos que debieran ser ejecutadas por la Administración pública como vía para garantizar la equidad.  En este punto es recomendable la articulación de registros de posibles demandantes de vivienda, que sean valorados por la propia Administración, lo que permitirá, al mismo tiempo, conocer de primera mano las condiciones sociales y económicas de los peticionarios para el desarrollo futuro de las políticas.
  • En esta línea se podrán realizar reservas de viviendas a personas que forman parte de colectivos dignos de protección especial.
  • Fijación pública de las condiciones económicas de acceso a la vivienda, a través de los contratos de arrendamiento; manteniendo unas que sean similares en el momento en el que se producen las renovaciones de los contratos. En este punto, hay que ser vigilante en la ausencia de pagos de cantidades complementarias, ajenas a las condiciones pactadas en el contrato, que se acostumbran a producir por aparentes servicios complementarios de naturaleza obligatoria. En este sentido, la vigilancia pública es un factor determinante.
  • No podemos obviar que las mismas posibilidades que existen en otros sectores se pueden articular en relación con la vivienda. Esto es, caben los alquileres con ayudas públicas totales y parciales, en donde la relación debiera ser directamente entre los dos partícipes de la CPP. 
  • Exigencia de mantenimiento del inmueble, en las condiciones que marca la Ley de Arrendamientos Urbanos. Esta regla obliga a dotar de condiciones de estabilidad al particular.

Precisamente por ello, estas fórmulas de CPP adaptadas al mercado de la vivienda requieren una cobertura de una Administración pública capaz para atender todo el proceso de ejecución del proyecto, mediante el uso por los particulares.

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