Global Politics and Law

El acceso a la vivienda constituye uno de los problemas sociales más acuciantes en la España actual, con el 43,5% de la ciudadanía situándolo como su principal preocupación. Frente a un contexto marcado por el encarecimiento sostenido de los precios, la reducción del parque público -que apenas representa el 1,6% de la vivienda principal, frente al 9,3% de media europea, las dificultades presupuestarias de las Administraciones y el bloqueo de la cooperación interadministrativa, la colaboración público-privada (CPP) se presenta como uno de los instrumentos centrales de la política de vivienda.
Este artículo analiza el marco jurídico de la CPP en materia de vivienda desde la perspectiva del Derecho Administrativo. Con ese fin, examina el tratamiento que la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda y el Plan Estatal de Vivienda 2026–2030 (Real Decreto 326/2026) dispensan a los instrumentos de CPP, y estudia las principales fórmulas disponibles: el derecho de superficie, la permuta de suelo por obra futura, la concesión de obra pública y los mecanismos institucionales.
El trabajo sostiene que la CPP no puede concebirse exclusivamente como una herramienta para articular la relación entre la Administración y el promotor privado en la fase constructiva, sino que el habitante de la vivienda debe ser el elemento central de toda la regulación. La conclusión principal es que el éxito de cualquier fórmula de CPP en vivienda exige un diseño jurídico riguroso, adaptado a cada proyecto, y una Administración capaz de ejercer un seguimiento efectivo durante toda la vida de la operación.

Access to housing is one of the most pressing social problems in contemporary Spain, with 43.5% of the population identifying it as their primary concern. Against a backdrop of sustained price increases, a drastically undersized public housing stock —representing just 1.6% of primary residences, compared to a European average of 9.3%— constrained public budgets, and the political blockage of inter-administrative cooperation, public-private partnerships (PPPs) have emerged as a central instrument in housing policy.
This paper examines the legal framework governing PPPs in the field of housing from an administrative law perspective. To that end, it analyses the role assigned to PPP mechanisms by the Housing Rights Act (Ley 12/2023, of 24 May) and the National Housing Plan 2026–2030 (Royal Decree 326/2026), and reviews the principal legal instruments available to public authorities: surface rights, land-for-future-construction swaps, public works concessions, and institutional partnership models. The paper argues that PPPs cannot be conceived solely as a tool for structuring the relationship between the public authority and the private developer during the construction phase. Rather, the housing user must be placed at the centre of the entire regulatory framework. The central conclusion is that the success of any PPP arrangement in the housing sector requires a rigorous, project-specific legal design and a public administration with the institutional capacity to exercise effective oversight throughout the full life of the operation.