El alquiler de viviendas incorpora una figura que complementa a arrendador y arrendatario: la agencia inmobiliaria. Una figura que incorpora los costes de agencia.
El propietario encarga a una agencia la realización de las tareas necesarias para lograr alquilar el inmueble; aspectos todos que hace en nombre de propietario que quiere ser arrendador: Enseña el piso; hace las fotos y vídeos del inmueble y realiza el plan de marketing, colocando las fotos “posicionadas” en los portales correspondientes y en sus oficinas; coopera para fijar el precio; examina la solvencia del futuro inquilino; adapta el borrador de contrato que tiene preparado y ayuda a la firma haciendo de intermediario. Y, claro, tiene que cobrar por sus servicios. Hasta aquí todo normal. El problema es quién paga.
Tradicionalmente, aunque los servicios esenciales son, como hemos visto, encargados por el propietario, el que ha pagado los gastos de agencia es el inquilino. Una mensualidad más en un mercado especialmente oneroso. O dicho desde otro modo: Un elemento más que contribuye al incremento del coste del acceso a la vivienda; junto con otros indirectos como son los alquileres de temporada, los pisos turísticos o las golden visas que ahora eliminará el Gobierno.
La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, orientada a proteger el acceso a la vivienda, ha intentado cambiar la situación. Es una consecuencia de la función social del derecho de propiedad recogida de forma expresa en el artículo 33 de la Constitución y del derecho a la vivienda del artículo 47 de nuestra norma fundamental.
En este sentido, entre las medidas que recoge para facilitar el acceso a la vivienda se encuentra el que los gastos de agencia inmobiliaria los pague el propietario (que, a fin de cuentas, es el que encarga el servicio). El último párrafo del nuevo artículo 20.1 de la Ley de arrendamientos urbanos (introducido por la Ley de vivienda) es claro:
“Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador”.
Teóricamente el problema debiera estar solucionado. La tradición y la voluntad de los propietarios ha hecho que las cosas resulten diferentes. Las agencias han avivado el ingenio y la picaresca para que el inquilino siga pagando:
a) El primer fraude es el de la “contribución a los gastos de comunidad de propietarios”, por cuantía de una mensualidad y que termina en la cuenta de la agencia.
Es cierto que la ley permite que los gastos de la comunidad de propietarios sean pagados por el arrendatario. El primer párrafo del artículo 20.1 lo recoge.
Pero esto no habilita para incumplir una norma imperativa, como es la obligación de que sea el arrendador quien pague la agencia. La falta de control de las agencias por las Comunidades autónomas contribuye a que esta práctica esté muy extendida.
De hecho, resulta especialmente sangrante esa ficticia acumulación de cuotas de comunidad. La tomadura de pelo para el inquilino es considerable, pero parece que aguanta todo. Y sería curioso examinar cuántos propietarios tributan por ello.
b) El segundo fraude es el de autogenerar un muestrario de pisos de las condiciones del que el inquilino ha visto en el piso de su elección y presentarse como un “assistant shopper”, tal como algunas agencias dicen sin pudor y con mucha cursilería.
Las dos vías se han usado profusamente en los últimos tiempos. Las dos vías son ilegales por constituir una violación de una norma imperativa. En ambos casos siempre hay abogados que las han validado. Abogados que no se acuerdan de que, como dispone el artículo 6.3 del Código civil, “los actos contrarios a las normas imperativas y a las prohibitivas son nulos de pleno derecho”.
La escasez de pisos y el incremento de precios han llevado, además, a políticas comerciales agresivas, incluso en los casos en los que los propietarios se encargan de la gestión y ponen en los portales correspondientes una mención de “abstenerse agencias”, cada vez más usual. La medida, precisamente, se pone para evitar el pago de una mensualidad a la agencia, que encarece el proceso de alquiler.
Dentro de esta política comercial agresiva, incluso, el propietario tiene que escuchar un alegato contra el Gobierno sin que el intrépido comercial sepa la posición ideológica del propietario.
El encargo y el contrato que une al propietario con la agencia no están regulados en la Ley, a pesar de su importancia para arrendador y arrendatario. La ausencia de controles en algunas Comunidades autónomas-como la de Madrid- deja en agua de borrajas el derecho del inquilino a no pagar los costes de agencia, crecientes a medida que suben los de el propio arrendamiento.
Existe una tercera modalidad de fraude aún más perjudicial para el inquilino: obligar o no permitir que los contratos de alquiler lleguen al año. El derecho que hemos visto de que sea el propietario quien pague se aplica en aquellos casos en donde se trata de un alquiler de vivienda, esto es el de estancias de un año o más. Por ello, la práctica está desarrollando la picaresca de los contratos coliving, flex renting o fórmulas similares que no llegan a este periodo de tiempo.
La aceptación de este modelo tiene dos riesgos para el inquilino: pierde el derecho a los cinco años de alquiler sin subida de renta y pierde el derecho a no pagar los gastos de gestión de la agencia. El primero se pierde al haber caducado el contrato inicial y tratarse de un contrato totalmente nuevo.
¿Qué solución cabe ante los tres incumplimientos de la ley que se han descrito? Denunciar, denunciar y denunciar. Y para los propietarios, acaso pensar que es mejor arrendar directamente el inmueble.
