El Gobierno aprobó el pasado viernes el Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, de medidas en el alquiler en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Irán, en donde se configura un régimen especial de prórroga de los contratos de arrendamiento de vivienda.

Una prórroga que hace frente al incremento del precio de la vivienda, el cual se prevé un incremento como consecuencia de la guerra en Oriente Próximo.

¿Cuántos años se puede prorrogar el alquiler con el RDL 8/2026?

La prórroga que veremos con posterioridad se aplicará a aquellos contratos en los que el vencimiento del plazo mínimo de duración de los contratos de cinco años (si el arrendador es una persona física) o siete (si es una persona jurídica) se produzca antes del 31 de diciembre de 2027.

Esta es la duración mínima del contrato, recogida en el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y que constituye el derecho más conocido del inquilino, en la medida en que configura un derecho automático que no se puede limitar.

En este caso, el Real Decreto Ley configura un derecho del arrendatario a la extensión del contrato. Esta extensión será anual y habrá derecho a dos anualidades. La única especificidad es que debe ser solicitada por el arrendatario, aunque no fija un plazo de ejercicio, con lo cual se puede ejercitar en cualquier momento, siempre que el horizonte temporal del plazo mínimo de duración del contrato sea 31 de diciembre de 2027.

Ampliación del plazo máximo de la prórroga del contrato

A ello se añade el caso de los contratos que están prorrogados en aplicación de la prórroga tácita prevista en los artículos 10.1 y 10.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y su finalización se producirá antes del 31 de diciembre de 2027.   

Recordemos que la ley dispone que cuando llegue el plazo mínimo de los cinco años o siete años el arrendador deberá comunicar al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y el arrendatario al menos con dos meses de antelación, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más

En este caso, se aplicará, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales, esto es, cinco años.

Este es un supuesto menos conocido, pero tremendamente importante para los actuales inquilinos, ya que si no hay voluntad expresa de no renovar el contrato, hay derecho a una prórroga.

Condiciones de la prórroga.

Las prórrogas de duración mínima de los contratos o de extensión de los mismos son prórrogas obligatorias para el arrendador.

La norma recoge los únicos casos en donde no se aplicarán estas prórrogas:

a) Cuando se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes. Si no se han fijado estas condiciones, se recalca que el incremento del precio está topado en el 2%, tal como veremos luego.

b) Cuando se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento. Es un supuesto en donde no existe prórroga, con lo que no existe el tope del 2%. En los últimos tiempos, la voluntad de los arrendadores ha sido la suscripción de un nuevo contrato, que está sometido al plazo mínimo de los cinco años, aunque no está sometido al tope del 2%.

c) Cuando el arrendador haya comunicado, en los plazos y condiciones del artículo 9.3, la necesidad de ocupar la vivienda. Recordemos, que en el caso de que no ocupe la vivienda en el plazo de tres meses, el inquilino tendrá derecho a volver a ocupar la vivienda respetando las condiciones del momento de su salida (con indemnización de los gastos de mudanza) o a una indemnización de una mensualidad hasta completar el plazo máximo.

Las condiciones de la prórroga, cualquiera que sea el supuesto ante el que nos encontramos, son las siguientes:

La regla general es que “durante esta prórroga se mantendrán los términos y condiciones del contrato en vigor”. Esto es, no se puede modificar las reglas relativas, por ejemplo, a mascotas, el IBI, la comunidad de propietarios u otras que existan el contrato.

En cuanto al precio, el Real Decreto Ley topa el incremento del precio del arrendamiento:

En efecto, tanto si el arrendador es un gran propietario o si, por el contrario, no lo es la regla básica es el pacto, aunque con el límite del dos por ciento. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación.

¿Qué pasa si el Real Decreto Ley no es convalidado en el Congreso de los Diputados?

En la situación política compleja en la que estamos viviendo es posible que el Real Decreto Ley no se convalide. De hecho, el PP y Junts han anunciado que no van a votar a favor.

De acuerdo con lo que se prevé en el artículo 86 de la Constitución, deberá haber una votación global en el plazo de 30 días, desde su promulgación, en el plazo de los treinta días siguientes a su promulgación. “El Congreso habrá de pronunciarse expresamente dentro de dicho plazo sobre su convalidación o derogación”.

No obstante, para analizar cuál es la consecuencia de un voto negativo en la cámara sobre los derechos de los inquilinos, hay que recordar lo siguiente:

Aunque el Real Decreto Ley sea una norma provisional (porque el Congreso tiene que convalidarlo o derogarlo), es una norma completa y perfecta desde el mismo momento en que se produce su entrada en vigor, lo que en este caso ocurre el 22 de marzo de 2026.

Por tanto, el derecho del inquilino ha nacido con su promulgación en el BOE y se puede ejercitar desde este mismo instante, si se encuentra dentro de su ámbito de aplicación: que el plazo mínimo de duración o su prórroga concluyera antes del 31 de diciembre de 2027. Recordemos que el Real Decreto Ley no sujeta a plazo la prórroga, que deberá ser solicitada por el arrendatario.

O dicho de otro modo, si se ejercita el derecho de petición de cualquiera de las prórrogas, el derecho queda «blindado»

En definitiva, el inquilino que se encuentre dentro del ámbito de aplicación de esta norma no debería esperar a conocer el resultado de la votación en el Congreso. El derecho ha nacido hoy, 22 de marzo de 2026, y puede ejercitarse desde este mismo instante. La política tiene sus tiempos; el contrato de arrendamiento, los suyos.